4月16日,國家統計局發布1-3月份全國房地產開發投資和銷售情況、3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。
  3月迎來“小陽春”,一季度實現“開門紅”
  春節月過后,房企加大供貨力度,熱點城市需求延續了開年以來的熱度。3月成交1.86億平方米,創歷年同期最高,樓市迎來最強小陽春。從一季度整體情況來看,供需兩旺疊加基數效應,市場成交熱度較高。一季度全國商品房銷售面積為3.6億平方米,銷售金額為3.8萬億元,同比分別增長63.8%和88.5%,較2019年同期分別增長20.7%和41.9%。
  房價方面,3月70大中城市新建商品住宅價格指數環比0.4%,與上月持平;同比4.4%,較上月擴大。二手住宅價格指數環比和同比分別為0.4%和3.3%,漲幅均較上月擴大。其中,一線城市調控政策作用顯現,新房和二手房價環比增速都較上月回落。隨著房地產貸款集中度管理、嚴查經營貸入樓市等信貸收緊,以及針對重點城市的住建部定向約談、住宅供地“兩集中”、新房搖號“積分制”等調控升級,重點城市房價環比漲幅有望繼續縮窄。
  土地成交清淡,二季度將進入高峰期
  一季度土地市場相對清淡,成交量處于歷年較低水平。1-3月房地產開發企業土地購置面積2301萬平方米,僅比去年同期增長16.9%,低于其他年份同期拿地水平;土地成交價款809億元,下降17.3%,為近十年最低值。
  增加土地供給將是今年解決大城市住房問題的重要任務。近期多個重點城市公布了住宅供地計劃,全年計劃量較去年普遍有所增長。同時住宅供地“兩集中”政策下,政策的實施將會對土地市場成交節奏產生影響,以往6月、12月供地高峰變為4月、7月、10月,其中4月首批集中掛牌規模占比較高。預計一方面將推升土地市場熱度升溫,二季度成交量明顯提高;另一方面將帶動土地溢價率收斂,有利于房企盈利能力改善。
  開發投資穩健,房企融資結構調整
  房地產開發投資較為穩健,一季度共實現2.76萬億元,同比增長25.6%,處于較高水平,主要受穩健的房屋施工支持。1-3月房地產開發企業房屋施工面積79.8億平方米,同比增長11.2%;房屋新開工面積3.6億平方米,增長28.2%。但剔除疫情低基數影響,相比2019年同期增長15.9%,2019-2021年兩年的復合平均增長率為7.6%,低于2014-2019年五年間的復合增長率9.3%。
  房企資金面相對充足,融資結構受“三道紅線”影響有所調整。1-3月房地產開發企業到位資金4.7萬億元,同比增長41.4%;比2019年同期增長21.9%,兩年平均增長10.4%,高于近三年增速,資金面情況尚好。從資金來源的結構來看,受到“三道紅線”的限制,房企來自開發貸款的資金占比縮減至15.2%,明顯低于上月及去年同期;銷售回款直接形成的定金及預收款占比提升至37.4%,創出了歷史新高,與成交火熱相對應,融資監管收緊下內源性融資的重要性在增強。
  (交通銀行金融研究中心首席研究員唐建偉、首席房地產分析師夏丹)